background

Kā izdevīgi nopirkt nekustamo īpašumu

Tik nopietns pirkums vienmēr ir emociju pavadīts, taču tur kur ir emocijas – bieži zūd racionalitāte un vinnē pārdevējs. Racionāli iegādāts īpašums vienmēr dos arī emocionālu gandarījumu. Emocionāli nopirkts gandrīz nekad nebūs racionāls. Tāpēc svarīgi saprast spēles noteikumus un apzināties savu lomu tajā.

Nauda ir daudz vērtīgāka par jebkuru īpašumu
Nauda ir vislikvīdākais assets, ko momentā iespējams iemainīt pret jebko. Tev var būt visskaistākais īpašums, taču, lai iegūtu ko citu ir vai nu jāatrod perfektā kombinācija un jāsamainās, vai jāatrod īpašumam pircējs.
Piemēram Liepājā vidēji pārdošanā ir ap 700 dzīvokļiem. Tev nepieciešams tikai vienu. Tādi kā tu – pircēji – ir vēl, bet noteikti ne 700. Tev ir nauda, ko grib pārdevēji, pārdevējiem ir 700 īpašumi no kuriem 95% pat sludinājumu nav vērts lasīt. Ja tu kādā brīdī pārdomāsi – savu naudu varēsi izlietot miljons citos veidos. Viņiem savu īpašumu iemainīt pret ko citu ir ļoti ierobežotas iespējas. It īpaši “Buyers market” situācijā, kad pārdevēju ir vairāk kā pircēju.

Šo ir ļoti būtiski saprast, jo tu esi nevis nevarīgs meklētājs, kas pielāgojas situācijai, bet gan spēlē no “spēka pozīcijām” un diktē spēles noteikumus. Bumba ir tavā laukuma pusē. Tā ir izejas pozīcija. Tālāk ir papildus faktori:

Steiga un emocijas spēlē tev par sliktu. Jebkādi apgrūtinājumi, trūkumi, grūtības pārdot, steiga no pārdevēja puses ir rinda ar argumentiem, kas spēlē tev par labu.

Izpēti tirgu un saproti, ko gribi nopirkt
Pirmkārt jānodefinē kāds būtu perfektais īpašums, ko gribētu nopirkt: vieta, mājas tips (pirmskara, padomju sērijveida, specprojekts, jaunais projekts), apkures veids, istabu skaits, dzīvokļa lielums, sienu materiāls (koka/mūra) utt.
Piemēram pērkot savus īpašumus esam nodefinējuši: interesantas pirmskara mājas, ar saglabājamām vēstures vērtībām (lūdzu bez eiroremonta ar reģipša cakām, arkām utt.), autonomu apkuri (gāze vai centrālā ar skaitītājiem), centrs vai piejūra, labi kaimiņi. Tā kā mums tas ir bizness nevis personīgas mājas, tad klāt vēl nāk būtisks faktors – investīciju atdeve vismaz 12% gadā.
No ideālā varianta nāksies taisīt atkāpes, bet to zinot būs vieglāk filtrēt sludinājumus un izdomāt no kā atteikties un kam dot priekšroku.

Būtiskāk ir pievērst uzmanību tām lietām, ko mainīt nebūs iespējams

  • Atrašanās vietu izmainīt nevarēs nekā. Vari ieguldīt miljonus, bet Tosmare nekad nekļūs par piejūras parka rajonu.
  • Kaimiņus mainīt arī nebūs tavos spēkos. Ja kāds skandalēsies vai būs burkšķētājs – diemžēl likums vairāk aizsargā viņa tiesības tādam būt nekā pārējo kaimiņu tiesības no viņa atbrīvoties.
  • Dzīvokļa novietojums. Vai tas atrodas mājas vidū, vai pie gala sienas. Pirmajā, pēdējā vai vidējos stāvos.
  • Ļoti grūti maināma būs arī kāpņu telpas kondīcija, apkures veids, fasādes izskats, koplietošanas komunikācijas, jumta stāvoklis, pagalma iekārtojums un tamlīdzīgas lietas.

Ikdienā skatoties sludinājumus izveidosies priekšstats kāds vispār ir piedāvājums. Uz ko ir vērts cerēt un kas ir utopiski. Kas ir laba cena un kas ir neadekvāta. Mēs parasti meklējam 4-6 mēnešus līdz atrodas kas tāds, ko ir vērts ņemt. Šajā laikā gadās labus variantus palaist garām, bet arī tā ir laba mācība, jo dod priekšstatu par cenu adekvātumu. Ja citi par 15 000 Eur stāv mēnešiem, bet cits par 20 000Eur aiziet nedēļas laikā – tas dod iemeslu analīzei.

Labākus variantus vienmēr atradīsi starp tiem, kas tiko parādās nekā starp tiem, kas stāv jau ilgi. Visi 3 dzīvokļi, ko līdz šim esam pirkuši ir bijuši tādi, ko sazvanam/apskatam tajā pašā dienā vai nākošajā dienā pēc pirmreizējās publikācijas. Taču arī ilgstāvošie nav pilnīgi ignorējami. Starp tiem parasti uzmeklējam atbilstošākos kandidātus, salīdzinam parametrus un lietojam kā atskaites punktus citu vērtēšanai. Piemēram, ja puslīdz ņemams īpašums par šādu cenu stāv tik ilgi, tad tam, ko mēs gribēsim pirkt ir jābūt vai nu lētākam vai galvas tiesu pārākam. Daudz maz sakarīgos ilgstāvētājus ir vērts arī apskatīt klātienē, jo katram parasti ir kāds trūkums, kas sludinājumā nav manāms. Pie tam dzīvē viss izskatās savādāk kā bildēs, tapēc ir vērts uzkrāt pieredzi ne tikai ikdienā pārskatot piedāvājumu sludinājumos, bet pāris labākos arī apskatīti dzīvē, lai atrodot īsto ir zināšanas ar ko salīdzināt.

Līdzīgi kā pērkot mašīnu- arī pērkot dzīvokli iegādes izdevumi nebūs pēdējie. Ar to tikai viss sāksies. Ja mašīnu par pārsimts eiro var nopirkt katrs, tad ieliet degvielu, samaksāt nodokļus, iziet apskati, samainīt eļļu, nopirkt riepas, veikt ikdienas remontus ne katram būs pa kabatai. Vecas mašīnas gadījumā ekspluatācijas izdevumi ātri vien sasniegs un pārsniegs pirkšanas izdevumus. Līdzīgi ir ar mājokli. Nopirkt ir viens, bet cik maksās to uzturēt? Labs sākotnējais remonts varētu līdzēt, lai regulāri nebutu kaut ko jālabo, bet kā ar izmaksām par apkuri, apsaimniekošanu un tamlīdzīgām lietām? Skatoties vidējās izmaksas un saliekot tās vairāku gadu griezumā būs iespēja izvērtēt vai nav labāk vienreiz samaksāt dārgāk par īpašumu, kā starpību nebeidzami segt ikmēneša maksājumos. Var gadīties beigās šķirties no ievērojami lielākas summas.

Atrodi vidējo cenu
ASV pētījums rāda, ka cilvēki dzīves vietu maina vidēji reizi 8 gados. Svarīgi naudu ieguldīt tādā īpašumā, ko vēlāk bez zaudējumiem varēs pārdot. Es ar apbrīnu skatos uz cilvēkiem, kas par 80-100 tūkstošiem būvē pilnīgi jaunu māju lauku pilsētiņā, kur vidēji mājas tirgojas par 10-20 tūkstošiem.

Tāpēc svarīgi zināt un pieturēties pie “ejošas” cenu kategorijas. Piemēram Liepājai adekvāta cenu kategorija ir līdz 30 000Eur, max 35 000Eur Šajā amplitūdā notiek lielākā daļa dzīvokļu darījumu. Labāk, lai tev ir lētākais dzīvoklis labā mājā/rajonā nevis dārgākais dzīvoklis sliktā rajonā vai graustā. Tas pats attiecas uz īpašuma vērtību pret reģiona/pilsētas/rajona/kvartāla vidējo cenu.

Ja interjera izvēlē ir specifiska gaume, tad var gadīties, ka nopirkt gatavu dzīvokli nebūs iespējams un papildus nāksies ieguldīt remonā un pārbūvē. Ņemot variantu, kur vajadzēs vannasistabas santehniku, virtuves iekārtu, kosmētisko remontu sienām, grīdu/durvju atjaunošanu, šo to no ūdensvada un apkures piekoriģēt, elektro instalāciju nomainīt vai papildināt – par materiāliem un darbu vidējā divistabu dzīvoklī kopā jārēķinās ap 6-12 tūkstošiem. Tas nozīmē, ka oriģinālajam pirkumam vajadzētu būt šos 6-12 tūkstošus zem vidējās cenas. Piemēram, ja Liepājā pieņem vidējo “ejošo” cenu ap 30-35 tūkstoši, tad neremontētu dzīvokli nevajadzētu pirkt dārgāk kā 20 000, lai ieguldot remontā kopējā investīcija būtu sakarīgos apjomos un varētu arī atļauties kādreiz to pārdot.

Savāc pēc iespējas vairāk informāciju
Kad noskatīts ņemams īpašums nepieciešams par to savākt pēc iespējas vairāk informāciju. Jo zinošāks būs pircējs, jo mazāk pārdevējam būs kur paslēpties un jo lielāks svars būs pircēja prasībai pēc zemākas cenas.

kadastrs.lv
Pirmais kur skatīties ir kadastrs.lv Tur uzreiz var redzēt vai īpašumam vispār pieder zeme. Ja zeme nepieder, tad parasti īpašumu uzreiz atmetam. Ja tomēr izskatās vilinošs – ir vērts uzzvanīt domei un noskaidrot par zemi zem konkrētās mājas. Pirmskara mājām mēdz gadīties, ka slinki īpašnieki zemi nav nokārtojuši. Jāprasa, lai domē izstāsta kāda ir procedūra. Ja zeme nepieder un nav arī dabūjama, tad no šāda dzīvokļa jābēg pa gabalu. Tas nozīmē, ka ikmēneša apsaimniekošanas izdevumiem klāt būtu jāmaksā zemes īre, kas var augt nekontrolēti līdz pat tam, ka zemes īpašnieks uzliek nesamērīgu summu, sataisa visiem parādus un par parādiem attiesā māju. Vēl kadastrā var redzēt īpašuma kadastrālo vērtību. Tas dos priekšstatu gan par valsts nodevas apmēru pie pirkšanas, gan īpašuma nodokļu maksājumiem ik gadu gan cenas attiecību pret kadastra vērtību. Samaksājot 3Eur no kadastra var dabūt papildus informāciju, kurā būs arī telpu platība, telpu skaits, nosaukumi (koridors, istaba utt) šī informācija noderēs salīdzināšanai ar stāvokli dabā. Tas palīdzēs pamanīt vai nav veikta nelikumīga pārbūve, kā arī dos ieskatu telpu aptuvenā konfigurācijā.

zemesgramata.lv
caur internetbanku var pieprasīt izrakstu no zemesgrāmatas par attiecīgo īpašumu. Šāda izziņa maksā 4,60Eur, bet tur uzzināsiet daudz būtiskas informācijas: Vai pārdevējs ir vienīgais īpašnieks jeb tikai starpnieks? Vai ipašums ir apķīlāts? Būs redzama vēsture vai ir bijis apķīlāts? Par kādām summām? Par kādu cenu īpašnieks pats šo īpašumu pircis? Cik sen pircis? Cik īpašnieki līdz šim bijuši utt. No tā var daudz ko secināt. Ja īpašums ir apķīlāts, tad būs papildus vienošanās ar ķilas turētāju, izmaksas ķīlas dzēšanai, vajadzīgs darījuma konts bankā utt. Šie visi ir argumenti cenas pazemināšanai. Ja īpašnieki bieži mainījušies – ir pamats aizdomām par nejauku kaimiņu faktoru vai ko tamlīdzīgu. Ja par lielu naudu pircis vai īpašums bijis ļoti apķīlāts – iespējams arī šobrīd pārdevējam ir finanšu grūtības un būs gatavs atdot par lētāku cenu, ja piedāvāsiet “ātru naudu”.

Google
Ierakstiet mājas adresi. Dažreiz google izmet ko vērtīgu. Piemēram par īpašumu, ko apsvērām iegādāties vietējā avīze rakstīja kādas tur kaimiņiem nesaskaņas un, ka viena no saistītajām ēkām brūkot kopā. Protams tas lika svītrot šo īpašumu no pretendentu saraksta. Par citu atkal rakstīja cik kaimiņi saskanīgi vienojušies un piesaistot projekta līdzekļus sakārtojuši pagalmu. Citreiz atkal var atrast norādes uz veciem izsoles sludinājumiem par kādu no šīs mājas dzīvokļiem. Tur parasti norādītas darījuma summas, var redzēt vai izsolīts viens vai vairāki dzīvokļi. Tas viss dod ieskatu un iespējams pamatu kādiem jautājumiem.

Apsaimniekotājs
Dodies runāt ar konkrētās mājas pārzini. Piemēram Liepājas kompānijas LNA weblapā var pēc adresēm atrast katras mājas pārziņa vārdu un kontaktus. Mājas pārzinis ir cilvēks, kas būs lietas kursā par mājas tehnisko stāvokli, noskaņojumu kaimiņu starpā utt. Šis ir no darījuma neitrāls cilvēks, kas informācijas ziņā ir Tavs draugs. Piezvani apsaimniekošanas uzņēmumam. Noskaidro kāda apsaimniekošanas maksa, kādi pēdējā ziemā siltuma rēķini bijuši, cik mājai ir uzkrājums, cik ir pārāds, vai dzīvoklī ir centralizētie tīkli – siltam ūdenim, gāzei, apkure ar skaitītāju vai bez utt. Ja māja renovēta – cik lieli ir kredīta maksājumi, cik atlikusī summa un cik atlicis termiņš. Sarunā tikšanos ar mājas pārzini. Izjautā par veiktajiem remontdarbiem, par plānotajiem, par sava dzīvokļa īpašnieku, par pārējiem kaimiņiem, mājas saskaņām/nesaskaņām utt.

Kaimiņi
Dodies īpašumu apskatīt nezvanot pārdevējam. Apstaigā māju, pēti skaties kur piesieties no ārpuses. Ja satiec kaimiņus iztaujā par mājas gaisotni un par savu pārdevēju. Ja tiec kāpņu telpā – izpēti to. Skaties vai mājai pienāk gāzes vads. Vai tas ir pieslēgts citos dzīvokļos? Vai ir pieslēgts tavam? Cik tālu būtu jāvelk, ja gribētu pieslēgt? Vai ir atstāti pieslēguma krāni utt. Vai ir gaiša, tīra kāpņutelpa? Vai ir pagrabs /bēniņi? Vai uz zemes gabala ir vairāk kā viena māja? Bieži pirmskara īres namu īpašnieki sētā īebūvēja vēl kādu māju, kas bieži bija mazāka, no vienkāršākiem materiāliem. Tā iespējams prasa vairāk remontu. Mājas pārzinim uzjautā vai visām mājam ir kopīga bilance, jo var gadīties, ka ielas māja smuki maksā, bet visi uzkrājumi aiziet sētas mājas remontam.

Ja piemēram sludinājumā rakstīts, ka var ievilkt gāzi, tad vēlams aiziet parunāt ar gāzes vilcēju uzņēmumu un noskaidrot visādus knifus par vilkšanu, atļaujām, saskaņojumiem, kurinātavas telpu prasībām utt. Vēlāk runājot ar pārdevēju viņš nevarētu teikt, ka “te jau paši saskrūvēs 2m trubas un viss būs”. Lai ir reāli fakti un skaitļi kas pierāda, ka “var viegli ievilkt gāzi” vai “virs dzīvokļa ir izbūvējami bēniņi”. Bēniņu solījums ir bieži dzirdēts, bet patiesībā tas var prasīt saskaņojumus no 50%+1 mājas iedzīvotāja, vai maksāšanu notāram un zemesgrāmatu pārreģistrāciju pilnīgi visiem īpašniekiem, ja gadījumā solītie bēniņi pieder visai mājai nevis vienam pārdevējam.

Kad šis viss ir izdarīts, sataisi listi ar jautājumiem ko gribēsi prasīt pārdevējam un sarunā tikšanos. Satiekoties skaties, pēti, fotogrāfē (lai mājās pēc tam varētu izpētīt vēlreiz) un jautā pēc iespējas daudz.

Piemēram:
Kāpēc pirkāt? Kādi bija plāni? Vai tie izdevās/neizdevās?
Kāds ir pārdošanas iemesls? izjautā sīkāk par iemeslu, lai saprastu vai iemesls ir īsts vai izdomāts. Mēģini saprast vai pārdevējs ir spiedīgā situācijā (šķiršanās, pārcelšanās, bankas parādi utt), jeb nesteidzīgs.
Kāpēc pirkāt tieši šo? Kas piesaistīja/patika?
Kas pa šiem gadiem ir atklājies negatīvs? (ja vien pārdevējs nav profesionālis – negatīvie jautājumi parasti nostrādā un cilvēki vaļsirdīgi stāsta)
Jautā kādi ir kaimiņi.
Ar kuriem kaimiņiem ir vislielākās problēmas (atkal speciāli liekot runāt par trūkumiem)
Kādā stāvoklī bija kad pirkāt? Ko izdarijāt remontā?
Jāprasa, lai parāda inventarizācijas lietu. To noderēs gan nobildēt, lai mājās pasapņotu un paplānotu, gan arī, lai salīdzinātu realitāti ar dokumentos norādīto.
Prasi, lai parāda iepriekšējos apsaimniekotāja rēķinus.

Ātrā nauda
Jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma pirkšana nenotiek stundu vai dienu laikā. Process no vienošanās par cenu līdz darījuma noslēgšanai aizņems vismaz nedēļu. Ja pircējs vēl kārto finansējumu bankā, tad mēnesis, vai pusotrs būs pilnīgi normāls laiks. Ko tas nozīmē? Ja īpašums tiešām ir labs un cena ir laba, tad iespēja piedāvāt pārdevējam “ātro naudu” bez bankas finansējuma kārtošanas uzreiz dod priekšroku 3-5nedēļu apmērā. Ja vēl pārdevējs ir zem spiediena, tad tīri emocionāli viņš var piekrist par mazāku cenu pārdot nedēļas laikā, nekā gaidīt uz lielāku cenu veselu mēnesi vai ilgāk. Šīs ir vienīgais, kur ātrums spēlē pircējam par labu.

Ātrā nauda nozīmē, ka vari maksāt uzreiz, bez bankas finansējuma kārtošanas. Tas būs iespējams, ja esi pārdevis iepriekšējo īpašumu un meklē nopirkt citu, vai arī, ja Tev ir vēl kāds cits īpašums, kuru pārdot neplāno. Apsver iespēju nokārtot kredītu pret sava otra īpašuma ķīlu. Tādā veidā varēsi iziet visiem kredīta piešķiršanas soļiem vēl pirms sāc runāt ar pārdevēju. Priekšrocība, ka šādā situācijā varēsi pārdevējam piedāvāt “ātru naudu” nevis būsi lūdzēja pozīcijā starp banku un pārdevēju, kur no viena vajadzēs naudu- un no otra vajadzēs pacietību kamēr pirmais naudu piešķirs.

Kaulēšanās un citas atlaides
Pirms doties uz tikšanos vajadzētu būt skaidrībai kādu cenu esi gatavs par šo īpasumu maksāt. Apskates gaitā var domās cenu koriģēt, ja atklājas papildus informācija.

Spēcīgi ja tikšanās beigās vari nosaukt savu cenu. Ja pārdevējs saka, ka par maz, tad atstāj savus kontaktus gadījumā, ja pārdomās un dodies prom. Investori māca: "if you’re not ready to walk away, tad nemaz nesāc skatīties šo īpašumu." Atceries, ka Tava nauda ir vērtīgāka par jebkuru īpašumu un ja nenopirksi šodien šo, tad nopirksi citu – rīt, pēc nedēļas vai pēc mēneša.

Saskaņā ar vērtēšanas biroju datiem cenas, ko piedāvā pircēji ir 10-15% zem prasītās cenas. Ja grib pārdot ātri, tad laiž pat līdz 30% Šo gan jāpieņem vairāk kā statistiku, nevis absolūto patiesību. Pārdevējam ir sava zemākā cena zem kuras viņš nevar atļauties nolaist un statistiskie procenti to neņem vērā. Tomēr ir labi šo zināt, lai orientējoši varētu saprast kādu cenu piedāvāt.

Lai izdodas!

Dalies ar šo rakstu

Ja lasītais šķita interesants, izklaidējošs vai noderīgs - lūdzu padalies ar to saviem draugiem. Tā mums būs lieliska motivācija turpināt rakstīt šādus un līdzīgus stāstus. Ja lasot radās komentārs vai viedoklis - lūdzu pievieno komentāru tepat zemāk, vai atsūti mums ziņu.